繰上げ返済の効果！
毎月、住宅ローンの返済の為に、最初に決めた額を支払いますが、ある程度まとまった貯金ができた場合それを臨時に返済に充てることによって、支払う予定の利息を軽減することができます。この返済のことを繰上げ返済といいます。繰上げ返済には、ローン残高全額を完済する「全部繰上げ返済」と、残高の一部を返済する「一部繰上げ返済」があります。ローンを借りてすぐ完済することはまずないでしょうから、ここでは「一部繰上げ返済」（以降、繰上げ返済と記述）について説明していきます
また、繰上げ返済の方法として、月々の返済額をそのままで、返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。通常「期間短縮型」の方が、同額を繰上げ返済した場合効果が高いですので、返済額が多いと感じていない限りは「期間短縮型」を実施します。金利が上昇したり、不況やローンシュミュレーションの誤算により月々の返済が苦しくなった、あるいは苦しくなりそうな場合は「返済額軽減型」を実施するのが良いでしょう。ここでは、「返済額軽減型」について取り上げます。
現在は低金利で銀行に貯金しておいても、貯金の利息はいっこうに増えないので余裕があるなら繰上げ返済を行って少しでもローンの利息を低減するのが賢いローン計画と言えるでしょう
では、繰上げ返済の仕組みについて見ていきましょう
毎月の返済額が一定の元利均等返済でローンを組んでいる場合に、期間短縮型で繰上げ返済を実施した場合を例にあげて解説します。下図のように毎月の返済が一定ですが、利息と元金はピンクと黄色の境目の曲線となっており、ローン返済開始期間は返済額のほとんどは利息に充てられます。 
ローン期間中に2回の繰上げ返済を実施した場合の例です。
例えば、１００万円繰上げ返済をした場合、「利息＋元金」で１００万円分を返済したことになるのではなく、元金分のみに１００万円全額適用されます。図で説明すると、②の部分が１００万円だとすると、元金である②に上乗せされている分の利息①も②の返済とともに返済したことになります。元金②が１００万円だとすると、利息①は３００万円ほどになるので100万円を返済したら実質４００万円ほど返済したということになります。非常にお得なようですが、それだけ利息に大きな金額持っていかれているという解釈もできます。
同じ１００万円を、ローンも半分以上終わった頃に繰上げ返済した場合④の元金部分に対する利息③は①に比べると非常に少なく、１００万円の繰上げ返済で１７０万円ほどしか返済したことにはなりません。これは何を意味しているかというと、毎月の返済で利息分の割合が大きい時期に繰上げ返済を実施した方が、お得であるということです。
そして、2度の繰上げ返済を行うと①～④の元金と利息を返済したことになる為、その分のグラフを縮めると上のようになり期間がぐっと短くなります。大雑把な説明ですが、繰上げ返済の効果を理解していただけたかと思います。
複数のローンを借りている場合は、一般的に以下の順で繰上げ返済をすると効果が大きいといわれています。
1、金利の高いローン
2、変動金利のローン
3、返済期間が長いローン
4、借入残高が多いローン
あくまで、一般的な目安ですので実際シュミュレーションしてその効果を確認してみてください。
変動のものに関しては、将来の予想が難しいので早めに返済する方が安心だと私は考えています。
